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      巨頭們“去地產”的邏輯
      2018-09-19 15:54:53 
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      【環宇雜談】

      樓市或許將從白銀時代轉向青銅時代。

      樓市“金九銀十”剛開啟,涼涼的氣息已來。土地繼續流拍,開發商用腳投票;8月低基數的基礎上,9月開局樓市成交量全線下滑,占主體的三四線樓市持續走弱。近期,某大V房企老板群里,“趕快出貨”、“多銷快銷”已是共識?!敖鹁拧鄙习朐?,開發商在熱點城市大規模推貨,打折優惠被寄予厚望,某TOP開發商的項目低至七四折。值得重視的是,越來越多的老板喊出,“誰說我是開發商,我就和誰急”!

      6月底,當郁亮公開表示,他正在琢磨著把各地公司“地產”這兩個字拿掉時,媒體鋪天蓋地報道,萬科要“拋棄地產”,硬生生地把滬指3000點的“鐵底”給擊穿了。近日,保利地產高調更名,未來請稱呼我保利發展,并公開表示,更名是為了體現多元化發展,壯大住區服務和房地產金融這“兩翼”,萬達商管甚至表示,未來不再進行房地產開發了,成為純粹的商業運營企業。房企們潮流式地更名,個個都傳達清晰的信息,“我要去地產”,巨頭們真是這么想的嗎?

      單單從GDP貢獻來講,房地產無疑是中流砥柱,但近年來的名聲卻一直“不得好”。特別是,當下實體經濟困難,轉型異常艱難,而矛頭指向了房地產這個“受氣包”:要么,哺育實體的資金繞道樓市,8月份居民部門新增貸款占比高達54.8%,較7月份提高了11個百分點;要么,實體托不起昂貴的“租子”,很多搞實體和創業的人都說,利潤被租金吃光了,到頭來是給房東打工?!叭毙尽笔录?,痛定思痛,發現該聲討的是,讓科研人員靜不下來的資產泡沫紅利。

      上半年的房企“利潤王”,早在兩年前就更名了,并告訴我們,遵循“三低一高”(低負債、低杠桿、低成本、高周轉)戰略,照樣能賺錢,這是房企未來的好榜樣,大家都要跟著學??!現在看,靠財政撥款的科研經費很難“補芯”,產學研一體化的這條腿也要邁出去,這是中國經濟轉型突圍的路徑創新。因為,無論美國硅谷的高科技,還是德日的制造業,產學研功不可沒。生態農業、機器人、新能源等等,可都是曠日持久的“燒錢營生”,財大氣粗的巨頭們要帶頭。

      上半年,盡管政策從前端資金關閘和后端銷售限價“擠壓”,但房企卻迎來了史無前例(很可能也是空前絕后)的優質半年報,利潤個個增長50%以上,三成房企利潤翻番。但是,明理的都知道,你的糧食是2016~2017年收割的稻子打出來的。當然,今年上半年,借著本輪樓市去庫存和棚改紅利下的“余溫”,龍頭房企的業績不差。順利推,今年業績也差不離,但明年呢?后年呢?現在,開發商已達成一致,周期輪動式的鐘擺已徹底停止,等待下一波回升或是徒勞。

      現在,政策方向是流動性“高位鎖定”。什么意思?當下的全國樓市,已是個既可敬、又可恨的龐然大物??删?,是因為哪怕些許增長,都是巨大貢獻;可恨,是因為擔心下跌重于擔心上漲,管理預期異常重要。怎么辦?答案是別讓大家一起出貨,造成預期強化及預期的自我實現。于是,鼓勵進不鼓勵出,限售范圍越來越廣,交易摩擦力越來越大,一二線熱點樓市的行情從電風扇變為鳥籠。逼仄的增量空間里,習慣高舉高打、虎背熊腰的大佬們,要螺螄殼里做道場。

      這也是被逼的,樓市或許將從白銀時代轉向青銅時代。消費講究個性化、性價比,不然就去佛系租房了(租賃供應將會大幅增長)。做產品也好、選擇建材也好、設計園林也好,目標是很明確的。以后,買房子不是簡單的居住需求,而是美好生活,但什么是“美好生活”?內涵和外延不明確,大家只好去探索,所以房企新名字里有囊括一切的發展、集團等字眼。不過,習慣了跑馬圈地,轉型方向很難成型,盈利模式不清晰。所以,一邊喊“去地產”,一邊拿地賣房。洗盡鉛華,不管如何,老老實實蓋人住的房子、辦公用的房子,棄與不棄是不同的活法。

      (作者系資深地產研究人士)

      本文來源:證券時報 責任編輯:LY006
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